Tại toạ đàm chuyên đề “Triển vọng thị trường BĐS năm 2021” diễn ra mới đây, PGS.TS Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương nhấn mạnh, năm 2021 sẽ đánh dấu sự phát triển của BĐS đô thị trong đô thị, trong đó, không gian sống của BĐS vẫn là lựa chọn số một của người mua nhà hiện nay.
“Tiện ích sống quan trọng hơn diện tích sống”
Theo ông Trần Kim Chung, bất động sản tích hợp trong khu đô thị sẽ có cơ hội phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới khi người mua ngày càng chú trọng đến tiện ích sống hơn diện tích sống.
Nếu giai đoạn 2011-2012, nhu cầu với BĐS chỉ ở mức căn bản là có được căn nhà diện tích nhỏ, không quá cao về giá trị xung quanh. Thì từ năm 2018 trở đi nhu cầu sở hữu BĐS của người mua lại chú trọng nhiều yếu tố tiện ích bên ngoài.
Ông Chung chỉ ra 5 xu hướng nhu cầu mà người mua nhà hiện nay đang hướng đến, đó là: Tiện ích sống quan trọng hơn diện tích sống; chiều rộng mặt tiền quan trọng hơn độ dài chỗ ở đến trung tâm; lối sống của chủ nhà hàng xóm quan trọng hơn thiết bị nội thất; đô thị hoá nông thôn thích hợp hơn nông thôn hoá. “Với người mua nhà hiện nay, không gian sống vẫn là lựa chọn số một. Đây đang là xu hướng dẫn dắt thị trường BĐS trong thời gian tới”, ông Chung nhấn mạnh.
Theo các chuyên gia, BĐS tích hợp nhiều tiện ích đang là lựa chọn của nhiều người mua nhà hiện nay
Vị chuyên gia này cho rằng, tiện ích ở các dự án trong khu đô thị đang quyết định phần lớn việc “xuống tiền” của người mua. Hai BĐS cùng tầm tiền, người mua sẵn sàng chọn nơi có tiện ích sống tốt hơn; cùng tiền thay vì mua mảnh đất lớn không tiện ích người mua sẽ chọn biệt thự nhỏ hơn nhưng tích hợp đầy đủ tiện ích.
Ông Chung cũng chỉ ra 5 loại sản phẩm vẫn là “hàng hót” trong các năm tới, phải kể đến nhà giá thấp (1.5-2 tỉ đồng); nhà giá vừa túi tiền (2.5-3 tỉ đồng); đất nền; BĐS tích hợp trong khu đô thị và một sản phẩm mới xuất hiện trong khoảng 2 năm gần đây là nhà siêu sang.
Cùng quan điểm, bà Nguyễn Thị Xuân Dung, Quyền Giám đốc Tài chính Tập đoàn Novaland cho rằng, xu hướng đã và đang diễn ra trên thị trường BĐS hiện nay là người mua nhà chấp nhận đi xa trung tâm hơn nhưng đổi lại được sống trong môi trường tiện ích đầy đủ, hưởng thụ không khí trong lành. Trong khi với hạ tầng giao thông kết nối ngày càng thông suốt giữa Tp.HCM và khu lân cận càng tạo tiền đề để người mua nhà quyết định chốn an cư. Minh chứng về dự án doanh nghiệp đang làm như Aqua City tại khu Đông Tp.HCM, bà Dung cho rằng, khi mà đầu tư hạ tầng chỉn chu, khoảng cách di chuyển từ dự án về trung tâm Tp.HCM chỉ khoảng 20 phút, không kẹt xe. Trong khi, dự án được phát triển là đại đô thị sinh thái thông minh nên môi trường sống tiện ích được người mua rất quan tâm.
Lấy ví dụ về tỉ suất sinh lời tại các khu đô thị được phát triển bài bản, bà Dung cho hay, chẳng hạn, tại dự án Lakeview City (Q.2), năm 2017-2018 giá một căn nhà phố khoảng 5 tỉ đồng, đến cuối năm 2019 giá là 10-13 tỉ. Tỉ suất lợi nhuận không chỉ sinh ra từ căn nhà mà tăng giá trị nhờ vào tiện ích môi trường sống. Với dự án Aqua City, bà Dung cho rằng, cũng sẽ triển khai một đại đô thị sinh thái và giá cả chắc chắn cũng sẽ tăng tốc như vậy. Xu hướng nhà vừa để ở, vừa để sinh lợi trên giá trị về không gian sống.
BĐS còn nhiều cơ hội phát triển, vướng mắc vẫn nằm ở chính sách pháp lý
Theo ông Trần Kim Chung, Việt Nam đang là nước thuận lợi về mọi điểm, đang nằm trong quỹ đạo, đem lại sự khả quan cho nền kinh tế nói chung, BĐS nói riêng.
Với BĐS thì việc đưa 3 quận khu Đông lên Thành phố, kéo Biên Hoà, Long Thành (Đồng Nai), Bình Dương về gần Tp.HCM bằng việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, tạo cho Tp.HCM có liên đô thị vô cùng thịnh vượng. Vì thế, BĐS vẫn có cơ hội phát triển mạnh trong vòng 10-20 năm tới nữa.
Còn theo TS Lê Duy Bình, Chuyên gia kinh tế, Giám đốc điều hành Economica Việt Nam, sự ổn định kinh tế – chính trị vĩ mô của Việt Nam là điểm cộng trong mắt NĐT nước ngoài. Với BĐS, NĐT nhìn vào lợi nhuận, khả năng tạo ra lợi nhuận trong tương lai. NĐT nước ngoài đầu tư nhiều vào phân khúc văn phòng, nghỉ dưỡng, nhà ở, BĐS công nghiệp…Trong đó một số loại hình BĐS nghỉ dưỡng đang được kì vọng phát triển mạnh trong tương lai khi mà nhu cầu còn khá đa dạng.
Theo ông Bình, Covid-19 đang tạo nên sự sáng tạo cho doanh nghiệp BĐS. Họ tạo nên những khu đô thị nghỉ dưỡng ngay tại nơi mình đang sinh sống. Tại Tp.HCM đó là những khu đô thị không quá xa Tp.HCM nhưng đầy đủ tiện ích đáp ứng nhu cầu sinh sống, nghỉ dưỡng tại chỗ. Hay một số khu đô thị theo xu hướng tích hợp đầy đủ tiện ích sống tại Phan Thiết, Hoà Bình, Sơn Tây, hay ở Đồng Bằng Sông Cửu Long đang là những sản phẩm bổ sung cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng phục hồi.
Dù thị trường BĐS đang có những cơ sở, tiềm năng để phát triển nhưng theo hầu hết các chuyên gia trong ngành, vướng mắc lớn nhất của thị trường hiện nay là câu chuyện pháp lý. Để thị trường BĐS phát triển bền vững, theo chuyên gia cần tháo gỡ những chính sách pháp lý liên quan, tạo đà cho BĐS có cơ hội phục hồi, phát triển.
TS Trần Kim Chung đã đưa ra 10 kiến nghị liên quan đến câu chuyện pháp lý tháo gỡ cho thị trường BĐS. Cụ thể:
Thứ nhất, phải có văn bản chính sách chính thức đối với loại hình BĐS Condotel, Offietel. Dù đã có những ý kiến nhưng một văn bản, quản lý, sở hữu, kinh doanh loại hình này như thế nào vẫn chưa ra đời. Năm 2021 có thể vận hành phân khúc này như bộ phận của thị trường BĐS.
Thứ hai, phải thực hiện một cách đầy đủ nội dung sửa đổi bổ sung khoản 3 điều 8 Nghị Định 20 về thuế BĐS. Đánh thuế với việc giao dich, cho vay vốn trong hệ thống, đã sửa nhưng thực hiện chưa trôi chảy.
Thứ ba, loại bỏ những bất cập trong chính sách tích tụ ruộng đất. Có một điều khoản trong Luật là đất nông nghiệp được chuyển dịch cho những người địa phương, đây là hạn chế lớn với việc tích tụ ruộng đất và phát triển thị trường BĐS.
Thứ tư, cần kiên định tăng tín dụng cho BĐS, giảm tỉ lệ dữ trữ từ 250% xuống 200%, thậm chí 100%.
Thứ năm, cần đưa ra Nghị quyết của các cấp chính quyền địa phương, tăng cường phê duyệt dự án đầu tư BĐS.
Thứ sáu, tăng cường và kiên định giải ngân đầu tư công để thúc đẩy về mặt hạ tầng, giao thương.
Thứ bảy, nghiên cứu đưa lên thành chính sách huy động đấu giá hành lang hạ tầng để lấy vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, đây là chính sách hiệu quả cho thị trường BĐS.
Thứ tám, cần tăng cường phê duyệt các quy hoạch đang được triển khai cho các vùng quy hoạch địa phương; cần một chiến lược nghiên cứu phê duyệt quy hoạch. Nếu không có quy hoạch sẽ không thể triển khai dự án nằm trong quy hoạch.
Thứ chín, huy động mọi nguồn lực để phát triển nhà giá thấp, tạo nền tảng cho thị trường BĐS.
Cuối cùng, tăng cường mọi năng lực của NĐT. Chính quyền địa phương mời gọi các NĐT lớn, sếu đầu đàn sẽ là cú hích cho việc phát triển kinh tế nói chung, BĐS nói riêng.
Cùng quan điểm, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho rằng, hiện tại với thị trường BĐS khó nhất không phải là vốn, hay khả năng phát triển dự án của các doanh nghiệp mà là pháp lý BĐS. Theo đó, cần có tư duy mới để giải quyết khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, tạo ra sản phẩm nhà ở cho thị trường, cho người dân.
“Chính sách thì nhiều nhưng không thực thi được, chính sách pháp lý cần cơ chế giám sát khác, luật có nhưng làm như thế nào mới quan trọng. Nếu cứ làm khó doanh nghiệp sẽ mất sức cạnh tranh trên thị trường”, ông Khương nhấn mạnh.
